政策進(jìn)一步走向?qū)捤?樓市何時(shí)筑底？

2022年上半年可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的階段。在去年市場(chǎng)下行慣性和重點(diǎn)城市遭受疫情二次沖擊共同作用之下，局部地區(qū)樓市銷售幾乎停滯，房地產(chǎn)投資下滑速度大大超過(guò)預(yù)期。

2022年初發(fā)布的植信投資研究院房地產(chǎn)報(bào)告曾指出，今年房地產(chǎn)政策主基調(diào)將偏暖，包括調(diào)整房貸利率、松綁公積金貸款制度、更多城市取消限購(gòu)限售政策等，實(shí)際運(yùn)行情況確實(shí)如此。2022年以來(lái)，在缺乏足夠資金支持的背景下，大部分房企都對(duì)土拍市場(chǎng)持觀望態(tài)度，整體流拍率進(jìn)一步上升。盡管住房金融寬松政策逐步推出，但個(gè)人按揭貸款和房企開(kāi)發(fā)貸大幅下滑。從土地、房產(chǎn)銷售到房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資，上半年市場(chǎng)數(shù)據(jù)全線回落，房地產(chǎn)投資歷史上將首度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。部分房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)值得高度關(guān)注。

下半年，房地產(chǎn)政策仍有加碼空間，寬松的政策及其預(yù)期將進(jìn)一步支持房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向復(fù)蘇。住房金融有望出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，房產(chǎn)銷售將有所好轉(zhuǎn)，土地市場(chǎng)改觀的幾率上升，全年房?jī)r(jià)拐點(diǎn)很可能在三季度到來(lái)，全年房地產(chǎn)投資可能實(shí)現(xiàn)小幅正增長(zhǎng)。在現(xiàn)有政策框架下，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖力度比較有限。

在“三穩(wěn)”政策的推動(dòng)下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能開(kāi)啟新一輪商業(yè)周期。三季度很可能是新周期的開(kāi)始。由于受到疫情的再度沖擊，購(gòu)房者收入和信心處于較低水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)初步復(fù)蘇的節(jié)奏可能比以往慢一些，重點(diǎn)城市會(huì)得益于相對(duì)較好的購(gòu)房需求而率先企穩(wěn)回升。住房信貸寬松的周期也會(huì)在樓市積極信號(hào)出現(xiàn)后持續(xù)一段時(shí)間，并帶動(dòng)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。按照以往房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)來(lái)看，上升階段大概持續(xù)1年，即此輪房地產(chǎn)上行周期可能將延續(xù)至2023年三季度。

房地產(chǎn)政策將進(jìn)一步走向?qū)捤?/p>

房地產(chǎn)政策將從供需兩端進(jìn)一步釋放寬松信號(hào)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，釋放需求和支持供給同樣重要。下半年，無(wú)論是為了服務(wù)于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，還是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的健康運(yùn)行，房地產(chǎn)政策自上而下將延續(xù)上半年以來(lái)的寬松基調(diào)，從供需兩端給予購(gòu)房者和房企足夠的資金支持。地方政府將繼續(xù)突出“因城施策”，積極出臺(tái)和落實(shí)穩(wěn)樓市的各類舉措，以實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。

在需求端，下半年住房金融總量上將加快回暖的速度，需求端限制性措施將進(jìn)一步減少。為了“充分釋放居民住房需求潛力”，全國(guó)房貸利率可能延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，商業(yè)銀行將進(jìn)一步加快房貸投放力度。預(yù)計(jì)2022年下半年，居民房貸利率有望從2022年上半年5.3%附近降至5%附近。下半年新增個(gè)人按揭貸款可能達(dá)到1.5萬(wàn)億元左右，較上半年環(huán)比增長(zhǎng)21%左右；但全年可能新增個(gè)人按揭貸款2.7萬(wàn)億元左右，同比下跌約17%，跌幅較二季度末收窄約9個(gè)百分點(diǎn)。地方公積金貸款政策將進(jìn)一步松動(dòng)，包括下調(diào)公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度。預(yù)計(jì)將有更多城市調(diào)降房貸首付比例，尤其是可能會(huì)有更多二線城市加入到調(diào)降房貸比例的隊(duì)伍中。有條件的城市將會(huì)取消限制性購(gòu)房政策。到二季度末，有更多城市廢除了樓市限購(gòu)令，并允許非當(dāng)?shù)貞艏彝ベ?gòu)買房產(chǎn)，特別是一些大城市的片區(qū)，亦出臺(tái)政策幫助新市民購(gòu)置房產(chǎn)。

供給端的政策支持將從金融、土地等方面入手。一是銀行將加大對(duì)房企貸款支持力度。上半年受疫情影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸大幅負(fù)增長(zhǎng)，下半年商業(yè)銀行將合理滿足房企開(kāi)發(fā)需求，預(yù)計(jì)下半年房企新增貸款8500億元左右，占全年房企貸款比重約47%，與去年同期相比，占比可能上升約4.7個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)發(fā)貸資金偏緊的狀況將有明顯改觀。

二是逐步恢復(fù)直接金融支持，優(yōu)質(zhì)房企或加大債券發(fā)行力度。上半年房企直接融資領(lǐng)域存量普遍下降，表外融資能力逐步下降，僅通過(guò)增加對(duì)部分央企、國(guó)有房企的增信支持并不足以緩解更大范圍房企的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)下半年在預(yù)收款回暖的推動(dòng)下，在地方政府化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作的協(xié)助下，會(huì)有更多房企獲得直接融資工具的支持，房企自籌資金有望較上半年環(huán)比增長(zhǎng)約8%。

三是有效增加土地供應(yīng)，降低房企拿地門檻。住建部明確要求，今年要落實(shí)好土地的支持政策，利用多種渠道提供新增土地供應(yīng)。成都、廈門、蘇州等若干城市已宣布今年會(huì)增加集中供地次數(shù)。為了增加房企購(gòu)地積極性，更多城市將在減配建或自持比例、保證金比例、付款期限等方面松動(dòng)政策，減輕房企拿地所占用資金的壓力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回暖

下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)將好于上半年。預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)銷售將完成筑底，全年房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，土地購(gòu)置面積將高于上半年，房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)反彈。

1．房地產(chǎn)銷售有望率先企穩(wěn)回升

在需求管理政策大力松動(dòng)后，三季度房地產(chǎn)銷售可能完成筑底，四季度銷售增速將重拾正增長(zhǎng)。考慮到部分城市限購(gòu)、限貸等限制性措施在下半年仍將繼續(xù)退出，購(gòu)房者在疫情得到有效管控后將回到房地產(chǎn)市場(chǎng)。參考過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，住房信貸增速回升到銷售改善一般需要兩到三個(gè)季度。上半年4月份為地方政府政策密集出臺(tái)的時(shí)期，預(yù)計(jì)下半年10月前后樓市銷售可能出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)好。

年內(nèi)重點(diǎn)城市“金九銀十”可期。根據(jù)以往類似周期的運(yùn)行特點(diǎn)，在房地產(chǎn)周期進(jìn)入上行初期階段，伴隨著房貸利率和首付比例的下調(diào)，購(gòu)房者需求大致在政策釋放兩到三個(gè)季度后開(kāi)始真正轉(zhuǎn)好。2012年和2015年初，政策主基調(diào)均為支持或鼓勵(lì)住房消費(fèi)，并伴隨著多次降息降準(zhǔn)等貨幣政策的實(shí)施，地方政府也通過(guò)調(diào)降房貸首付比例、放松公積金政策等方式改善房地產(chǎn)銷售環(huán)境，從而促成了傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”行情。今年由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響，疫情之下部分購(gòu)房者仍存在觀望情緒，預(yù)計(jì)“金九銀十”行情相比以往成色不足。但疫情因素導(dǎo)致的前期部分積壓需求可能在下半年逐步釋放，若房企竣工及預(yù)售加快，樓市可能于國(guó)慶前后在重點(diǎn)城市率先較快轉(zhuǎn)暖。預(yù)計(jì)三季度市場(chǎng)銷售跌幅趨緩，并在四季度有可能保持每月平均5%以上的銷售增速，全年商品房銷售面積增速下跌約12%，較上半年跌幅大幅收斂。

下半年房?jī)r(jià)可能“先抑后揚(yáng)”，本輪全國(guó)房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)大致在三季度末或四季度初出現(xiàn)。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)運(yùn)行的變化具有很強(qiáng)的周期性特征，幾乎每?jī)赡臧氲饺杲?jīng)歷一次低點(diǎn)。此輪房?jī)r(jià)下行周期始于2019年下半年，其間由于2020年疫情第一輪沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期運(yùn)行產(chǎn)生了階段性擾動(dòng)，但2021年三季度重新回到了下行通道之中，在今年二季度遭受到疫情的二次沖擊并延續(xù)至今。住房金融政策及地方政府政策階段性回暖，會(huì)有利于房?jī)r(jià)預(yù)期向好的方向發(fā)展。參考?xì)v史數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)下半年全國(guó)新房房?jī)r(jià)環(huán)比均值將由-0.1%逐步轉(zhuǎn)為+0.1%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均值也將由-0.2%轉(zhuǎn)為止跌。

熱點(diǎn)城市樓市可能率先復(fù)蘇。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于去庫(kù)階段，商品房待售面積處于過(guò)去三年半高位。三、四線城市商品房去化壓力較大，樓市相對(duì)冷清，房?jī)r(jià)在下半年大多數(shù)時(shí)間內(nèi)仍面臨不小下行壓力。大城市短期可供出售的現(xiàn)房庫(kù)存偏低，北京、上海、杭州等地區(qū)商品房去化周期在1年左右，疊加去年土地成交價(jià)格上漲因素，大城市房?jī)r(jià)有望在三季度中后期出現(xiàn)企穩(wěn)回升，并于四季度加快上行。

2．土地市場(chǎng)觸底并小幅回升

下半年土地購(gòu)置面積將高于上半年。在住房銷售和金融環(huán)境雙雙改善的推動(dòng)下，房企資金狀況將有所好轉(zhuǎn)，有利于推動(dòng)更多房企參與土拍市場(chǎng)。加之房企優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)庫(kù)存處于較低水平，尤其是資質(zhì)相對(duì)優(yōu)良的央企國(guó)企以及重點(diǎn)城市的城投公司，有望在下半年加大購(gòu)置土地的力度。整體土地市場(chǎng)進(jìn)一步下行壓力將有所減輕，但難阻土地購(gòu)置費(fèi)可能的連續(xù)兩年的負(fù)增長(zhǎng)。部分重點(diǎn)城市為了彌補(bǔ)土地財(cái)政缺口，有意愿擴(kuò)大土地供應(yīng)，結(jié)合已經(jīng)有部分城市宣布下半年集中供地拍賣的次數(shù)，預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)情況會(huì)有所好轉(zhuǎn)。基于土拍規(guī)則有可能在下半年進(jìn)一步松動(dòng)的判斷，包括適度擴(kuò)大土地溢價(jià)率和降低土地購(gòu)置成本，房企拿地靈活性將有所提升。下半年土地成交價(jià)格較上半年可能會(huì)有所回落，但與2021年同期相比，房企可能會(huì)更多參與城市等級(jí)相對(duì)較高的地區(qū)，導(dǎo)致這些地區(qū)土地購(gòu)置價(jià)格同比漲幅依然較大。

從區(qū)域分布來(lái)看，一線城市及周邊土地市場(chǎng)可能在較短時(shí)間內(nèi)回暖。考慮到未來(lái)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)在重點(diǎn)城市群與核心城市所引領(lǐng)的都市圈建設(shè)，今年部分大城市也有城市更新、老舊城區(qū)改造等建設(shè)計(jì)劃，住房需求相對(duì)充足，房企在這些區(qū)域拿地意愿較強(qiáng)，部分重點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)也有望重拾信心。6月中下旬全國(guó)重點(diǎn)城市土地溢價(jià)率有所回升，對(duì)房企土地購(gòu)置的意愿產(chǎn)生積極影響。

整體而言，盡管下半年?duì)顩r優(yōu)于上半年，房企如同以往大面積參與三四線城市的土地市場(chǎng)可能性很低。這一方面是受制于房企自身資金不足，另一方面是三四線城市缺乏優(yōu)質(zhì)土地資源。預(yù)計(jì)此輪土地市場(chǎng)恢復(fù)的節(jié)奏將比以往更長(zhǎng)一些，相較于去年同期成交水平相比仍然有很大差距。結(jié)合過(guò)去十年（約三個(gè)周期）土地市場(chǎng)表現(xiàn)情況來(lái)看，預(yù)計(jì)全年土地購(gòu)置費(fèi)仍可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

3．房地產(chǎn)投資將企穩(wěn)反彈

下半年房企運(yùn)行狀況邊際改善將支持投資回升。一方面，房企資金面將有所改善，得益于住房銷售回款走升和住房金融政策加碼，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的主要分項(xiàng)均有不同程度的改善，包括預(yù)收款、自籌資金和銀行貸款，半年度環(huán)比增幅分別為8%~30%不等。受益于資金面的改善，房企信心將有所增強(qiáng)，預(yù)計(jì)下半年房屋新開(kāi)工及建安工程投資將有所改善，四季度下行收斂的幅度更大。

如果疫情負(fù)面因素退去，預(yù)計(jì)在商品房銷售和價(jià)格觸底回升、開(kāi)發(fā)貸改善及其他融資方式回暖的推動(dòng)下，下半年新開(kāi)工可能會(huì)觸底反彈。在“保交樓”要求下，房地產(chǎn)施工和竣工情況也有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。結(jié)合2021年下半年基數(shù)偏低的因素，下半年房地產(chǎn)投資增速料可能會(huì)在三季度止跌企穩(wěn)，并于四季度小幅反彈，全年房地產(chǎn)投資仍有望實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。結(jié)合2012年、2015年以及2018年類似周期的情況來(lái)看，基準(zhǔn)判斷，預(yù)計(jì)到三季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速收窄至-2.5%，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可能達(dá)到約14.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.6%，增速為歷史最低水平，但較2022年上半年明顯回升。

加大力度實(shí)施針對(duì)性政策

下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)仍集聚于房地產(chǎn)企業(yè)，需要警惕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，發(fā)揮好穩(wěn)增長(zhǎng)的積極作用，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，下半年房地產(chǎn)政策仍應(yīng)進(jìn)一步釋放積極信號(hào)，切實(shí)落實(shí)對(duì)房企的金融政策支持，有效緩釋房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在此提出五點(diǎn)政策建議。

第一，進(jìn)一步釋放住房需求。建議引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持，適度下調(diào)居民房貸利率。更多符合條件的城市可以下調(diào)房貸首付比例，包括重點(diǎn)二線城市和部分一線城市；加大地方公積金政策寬松力度，提高公積金貸款額度。通過(guò)進(jìn)一步釋放居民購(gòu)房需求，促進(jìn)銷售企穩(wěn)回升，加快房企資金回籠。

第二，加大力度創(chuàng)造寬松的房企金融環(huán)境。建議商業(yè)銀行加大按揭貸款投放額度，加快開(kāi)發(fā)貸審批和發(fā)放速度，通過(guò)窗口指導(dǎo)，適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款和開(kāi)發(fā)貸在貸款余額中的占比約0.5個(gè)百分點(diǎn)，以滿足居民和房企合理資金需求。根據(jù)測(cè)算，在貸款集中度管理的要求下，商業(yè)銀行需要調(diào)整的貸款額度比較有限，這意味著下半年仍有條件適度增加個(gè)人住房貸款和按揭貸款投放。下半年還可以穩(wěn)妥有序地增加并購(gòu)貸款。房企金融環(huán)境寬松有助于既改善房企經(jīng)營(yíng)狀況，又緩釋其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并加快行業(yè)投資步伐。

第三，加快步伐增加房企非銀金融支持。建議對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房企加大直接金融支持，包括運(yùn)用債券、信托、REITs、信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）等工具，引入不良資產(chǎn)管理公司等其他金融機(jī)構(gòu)、優(yōu)質(zhì)房企共同推動(dòng)存在短期流動(dòng)性問(wèn)題的項(xiàng)目盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力，降低其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

第四，進(jìn)一步合理松動(dòng)土拍規(guī)則。建議取消或調(diào)整競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，為房企留出適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)空間；適當(dāng)降低保證金繳納額度、延長(zhǎng)出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價(jià)以及降低土地溢價(jià)率上限，提高房企參拍積極性；改善地方財(cái)力，為城投公司下半年債券融資發(fā)力提供有效支持；盤活存量建設(shè)用地，推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地。通過(guò)有效舉措，增加土地供應(yīng)。

第五，建立健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系。建議建立因地制宜、動(dòng)態(tài)調(diào)整的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系。根據(jù)行業(yè)遇到的實(shí)際金融風(fēng)險(xiǎn)，剖析各地成因，加強(qiáng)溝通，厘清責(zé)任。對(duì)于停工爛尾項(xiàng)目，建議監(jiān)管部門積極推動(dòng)購(gòu)房者與相關(guān)開(kāi)發(fā)商、銀行溝通和協(xié)商，盡可能厘清各方權(quán)利和責(zé)任，盡可能降低購(gòu)房者損失，平穩(wěn)化解問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

（連平系植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)，馬泓系植信投資研究院資深研究員，耿欣欣系植信投資研究院高級(jí)研究員，李曉晴系植信投資研究院研究員）