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產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖

來源：互聯網 2022-07-21 12:43:35

近期，國家及地方政府相繼出臺了一系列有關刺激房地產回暖的政策，這些政策實際表現如何？2022年全國房地產形勢又將如何發展呢？近日克而瑞研究中心副總經理楊科偉在中國水泥網舉辦的“2022中國水泥產業峰會暨TOP100頒獎典禮”上，詳細分析了當前房地產恢復狀況及預判了全年發展態勢。

楊科偉表示，二季度以來各地方進入寬松政策密集期，其中5月以來最集中，占比達64%。截止目前，179個省市出臺322次政策，從放松“四限”到財稅托市出臺政策刺激以期穩地產，但整體來看效果弱于過往。

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖1)

“整體來看，房地產行業正在從去杠桿到穩杠桿過渡。”楊科偉稱，2022年GDP增速目標5.5%左右，城鎮調查失業率控制在5.5%以內，穩增長、保就業、保民生，保持經濟運行在合理區間是當務之急。此外，貨幣政策總量和結構雙輪驅動，降準、降息助力經濟穩增長，短期實質穩地產。

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖2)

一、當前全國市場表現為整體筑底、點狀回暖

政策刺激、優質項目熱銷、延遲備案等因素疊加，6月70城新房成交環增40%，繼續維持著個別城市的部分項目局部回暖格局，“由點及面”全面回升仍需時間。

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖3)

（注：因篇幅原因略去了部分城市）

從銷售規模、新開工面積、土地購置面積、城市新開工與竣工、新房供應成交、二手住房市場、土地市場等來看：

銷售規模：5月銷售面積、金額環比增26%和30%，同比降幅較4月收窄7pcts和9pcts。

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖4)

新開工面積：連續6個月環比下降后，5月環比上漲20%，同比下降41.8%，跌幅較4月收窄2.3pcts。

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖5)

土地購置面積：前5月土地購置面積同比下降45.7%，降幅收窄0.85pct。

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖6)

城市新開工與竣工：前6月一二線24城新開工項目個數同比降77%、竣工增加28%。

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖7)

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖8)

（注：一線城市上海、深圳、北京、廣州；二線城市杭州、武漢、西安、成都、福州、合肥、濟南、昆明、南京、南寧、寧波、青島、廈門、石家莊、蘇州、天津、長春、長沙、鄭州、重慶）

新房供應：上半年累計同比降幅收窄至47%，6月環比增33%，與4月持平，尚屬低位。

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖9)

新房成交：上半年累計同比降幅收窄至48%，6月“翹尾”，環比增40%，同比降33%。

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖10)

二手住房：10城周度成交環比再升3%同比增7%，深圳、蘇州同比增超30%。

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖11)

（備注：北京、深圳、成都、南京、蘇州、杭州、青島、佛山、廈門、大連）

土地市場：疫情影響疊加供地節奏變化，上半年全國地市成交規模同比降幅超五成。

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖12)

土拍熱度：上半年溢價率延續低位運行，但多重利好下流拍現象較去年年末有所緩和。

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖13)

房地產企業方面來看：2022年6月，行業規模房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業績。TOP100房企實現銷售操盤金額7329.7億元，單月業績規模環比大幅增長61.2%。具體來看，6月部分規模房企項目去化情況較佳、單月業績表現突出的如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發、仁恒等企業單月業績環比增幅均在60%以上。不過目前市場整體需求及購買力透支、行業信心不足，短期內行業仍面臨較大下行壓力。

此外，民營房企融資難問題依然存在，頭部優質房企融資優勢明顯。2022年6月100家典型房企的融資總量為587.06億元，環比下降11.8%，同比下降62.6%。融資量環比下降，主要為本月民營房企融資量環比下降較大所致，可見民營房企難融資的問題依然明顯。

產業峰會|楊科偉：全國房地產市場整體筑底、點狀回暖(圖14)