樓市跌幅收窄，何時迎來反彈

從多個指標來看，房地產業仍處于下滑勢頭。

不過，市場也出現了一些積極的變化。最近，全國多地出臺樓市救市措施。比如鼓勵機關事業單位組團買房、一次性預發住房補貼15萬元、中介機構每賣一套房獎勵1000元等。

另外，參照全國70個城市新建商品住宅交易量7月前20日環比6月前20日增長6%的勢頭，則今年7月的成交量有望超過去年7月。

中國人民大學國發院城市與房地產研究中心主任況偉大向中國新聞周刊表示，在房住不炒的背景下，多地出臺了保剛需的樓市政策，近期樓市成交出現的變化，主要是受到積極的政策支撐。

那么，樓市下跌是否見底？什么時候會出現反彈？

多個指標發生積極變化

今年1—6月份，全國房地產開發投資68314億元，同比下降5.4%。這一降速比2021年1-6月份房地產開發投資15%的正增長低了20個百分點，比2021年1-2月份38%的正增長低了40多個百分點。

自去年以來，在一年半時間內，全國房地產開發投資增速持續下滑，直至負增長。

與此同時，1—6月份，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%。今年以來，商品房銷售面積和銷售額始終處于負增長的狀態。

樓市下滑的勢頭能否止住？中國房地產業是否還將繼續探底？

事實上，多個指標已在發生積極變化。

位于長春市的中海云麓公館項目在6月22日取得最新一批預售證。該項目銷售人員告訴中國新聞周刊，取證的房源共有30套，單價在1.5萬元/平方米左右，開盤一個月來，已銷售8套，交易較為活躍。

易居研究院監測數據顯示，6月長春新建商品房成交面積70萬平方米，環比大漲206%。進入7月，前20天長春新建商品房成交繼續上漲，環比6月前20天上漲31%。

最新監測還顯示，全國70個城市（與國家統計局統計口徑不同）新建商品住宅成交面積為1406萬平方米，環比6月前20日增長6%。其中，21個一二線城市新建商品住宅成交面積為817萬平方米，環比增速為5%；49個三四線城市新建商品住宅成交面積為589萬平方米，環比增速為6%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向中國新聞周刊表示，7月前20日數據呈現“環比小增”的良好態勢，充分說明房地產市場有向好發展的動力和基礎。

6月份，全國商品房成交面積為15154萬平方米，這是今年以來成交最多的一個月份，雖然比去年6月19388萬平方米的成交量同比下跌22%，但超過了去年7月11516萬平方米的成交量。

參照全國70個城市新建商品住宅交易量7月前20日環比6月前20日增長6%的勢頭，則今年7月的成交量有望超過去年7月。

此外，據國家統計局公布，6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比上漲城市個數增加，新建商品住宅和二手住宅分別有31個和21個，比上月均增加6個。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平告訴中國新聞周刊，2022年上半年樓市經歷下行周期，尤其是二季度可能是今年最困難的階段，下半年房地產市場有望出現好轉。

也有專家指出，市場底部特征并不明顯，當前樓市仍在探底。?

各地祭出救市大招

為了提振房地產消費，全國各地紛紛祭出救市大招。

以長春市為例，今年5月和7月，該市連續兩次出臺樓市新政。

5月5日，長春市人民政府辦公廳發布穩樓市的政策文件，其中提出，職工首次申請公積金個人住房貸款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申請公積金個人住房貸款的，首付款比例不低于30%；并通過提供較優惠的個人住房貸款利率減輕個人住房消費負擔等。

7月8日，長春市人民政府辦公廳發布《進一步促進房地產市場平穩發展的若干措施》，其中提出，首套剛需住房商業貸款首付比例由不低于30%恢復至20%，二套改善性住房貸款首付比例由不低于40%恢復至30%；支持集中批量購買商品房，支持機關單位、國有企事業單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產開發企業接洽，組織商品房集中批量購買活動。

從長春市兩次出臺的政策看，支持力度在逐步變大；另外，支持機關單位、國有企事業單位集中批量購房此前多年較為少見。

事實上，在今年以來的穩樓市新政中，四川巴中、湖北黃岡、云南普洱等多地均提到，鼓勵機關事業單位等組織購房團購活動。其中，黃岡提出，“對20人以上的團購，開發企業給予不低于個人總房款3%的優惠”。

嚴躍進表示，團購買房一般會讓利于購房者，從而有利于激活房地產交易市場，有助于樓市的行情提振。

此外，7月25日，有消息稱武漢市東西湖區財政局印發《預發住房分配貨幣化補貼的方案》，針對住房分配貨幣化補貼的行政事業單位職工，2022年12月31日前在東西湖區內新購房，一次性預發住房分配貨幣化補貼15萬元。

連平表示，從上半年出臺的樓市政策看，發力點主要集中在需求端。以金融政策為例，2021年四季度以來，住房金融環境邊際改善，但是主要聚焦于“居民端”利率水平的下調，“房企端”融資環境并未實質性獲得改善。

不過，需求端的釋放并不連續。監測數據顯示，7月前20天，蘭州、青島和北京等城市出現了環比較大的降速，分別同比下降52%、45%、33%。此外，一些重點城市如南京、蘇州、廣州等，也出現了不同程度的環比下降。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬向中國新聞周刊表示，這是一種脈沖式回暖，房地產銷售回暖的持續性和幅度并不強烈，并沒有從根本上改善房企的資金狀況，也沒有扭轉市場疲弱的信心。

況偉大認為，在長期快速發展中，房地產業積累了較多深層次的矛盾，包括庫存較高、金融風險大等，這決定了樓市有一個陣痛消化期，而且消化期是較長的，市場長期仍面臨著較大的調整壓力，整個行業也面臨著轉型發展的可能性。

市場何時開啟新周期

6月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有21個和12個，比上月分別減少2個和1個。

對此，國家統計局城市司首席統計師繩國慶表示，商品住宅銷售價格同比繼續走低，同比上漲城市個數減少。

部分城市的房價更是跌到了兩年前。與2020年相比，有17個城市新房房價低于兩年前水平，而二手房房價跌回兩年前的城市達到了34個。其中，北海市的新房價格相比兩年前下跌了9.6%，牡丹江市的二手房價格相比兩年前下跌了15.8%，分別是新房和二手房跌幅最大的城市。

而據央行公布，上半年住戶存款增加10.33萬億元，與此同時，住戶貸款增加2.18萬億元，短期貸款增加6209億元，中長期貸款增加1.56萬億元。

對此，況偉大表示，整體看，人們的購房意愿并不強烈，這主要受到此前價格透支、需求不足、信心轉弱以及疫情等因素影響。

嚴躍進表示，近期北京廣州等一線城市，以及無錫、泉州等三四線城市均出現成交回落，表明市場博弈仍在持續中，樓市仍存在較大的不確定性。

連平表示，對房地產行業而言，釋放需求和支持供給同樣重要，都關系到市場預期。下半年，無論是為了服務于宏觀經濟穩增長的需要，還是支持房地產市場本身的健康運行，有必要從供需兩端給予購房者和房企足夠的支持。

連平建議，鑒于房地產市場的主要風險仍聚集于房地產企業，預計下半年部分房企仍將持續面臨經營虧損、流動性短缺、債務違約三大風險，并有向上下游產業鏈局部蔓延的跡象，因此，需要進一步釋放住房需求，加大力度創造寬松的房企金融環境，加快步伐增加房企非銀金融支持，進一步合理松動土拍規則，建立健全風險監測體系。

連平認為，當前房地產市場回暖力度比較有限，下半年，房地產政策仍有加碼空間，寬松的政策及其預期將進一步支持房地產市場逐步向正常軌道復蘇，市場有可能開啟新一輪商業周期。

編輯：孫蕾

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