房地產(chǎn)低位運(yùn)行！多指標(biāo)累計(jì)增速下降，因城施策力度有望加大，低迷情緒將緩解？

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積和銷售額、房企到位資金等多指標(biāo)增速同比繼續(xù)下降，并且降幅有所擴(kuò)大。單月來(lái)看，7月商品房銷售面積和銷售金額同比降幅均擴(kuò)大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月新房市場(chǎng)出現(xiàn)階段性降溫，短期各地因城施策力度有望加大，各地“保交樓”相關(guān)舉措亦有望加速落地，預(yù)計(jì)后期房地產(chǎn)開發(fā)投資有望小幅邊際修復(fù)，后期在建項(xiàng)目的監(jiān)管將更加健全，保障新房市場(chǎng)的修復(fù)。

單月銷售指標(biāo)同比降幅擴(kuò)大

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，商品房銷售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%。

“7月新房市場(chǎng)出現(xiàn)階段性降溫。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)說(shuō)，7月全國(guó)商品房和商品住宅銷售面積環(huán)比降幅超過(guò)45%，銷售額環(huán)比降幅均超過(guò)40%。累計(jì)來(lái)看，1-7月新房銷售面積、銷售額累計(jì)同比降幅較上月有所擴(kuò)大。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也指出，7月商品房銷售面積和金額單月同比降幅均擴(kuò)大，較6月分別擴(kuò)大10.6和7.4個(gè)百分點(diǎn)，單月銷售規(guī)模僅高于今年4月。

對(duì)于新房市場(chǎng)短期銷售下降的原因，許小樂(lè)認(rèn)為，一是7月部分城市期房項(xiàng)目停工、延期交付使得購(gòu)房者觀望情緒加重，入市節(jié)奏放緩；二是房企沖刺半年銷售任務(wù)結(jié)束，開盤量減少，市場(chǎng)銷售季節(jié)性回落。

陳文靜也認(rèn)為，7月全國(guó)各地因城施策頻次有所放緩，受季節(jié)性、部分城市延期交付項(xiàng)目增加、項(xiàng)目集中網(wǎng)簽現(xiàn)象減少等因素影響，7月全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度再次下滑，購(gòu)房者置業(yè)信心不足，市場(chǎng)預(yù)期走弱。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，一方面，雖然最近房貸數(shù)據(jù)有所恢復(fù)，但市場(chǎng)信心沒(méi)有全面恢復(fù)，購(gòu)房者大部分沒(méi)有信心入市，整體市場(chǎng)成交非常低迷。另一方面，因?yàn)?021年整體市場(chǎng)上半年蕭條，下半年井噴，所以去年下半年整體數(shù)值較高。此外，由于部分地區(qū)項(xiàng)目延期交房，導(dǎo)致購(gòu)房者全面謹(jǐn)慎。

7月28日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。

陳文靜預(yù)計(jì)，短期各地因城施策力度有望加大，未來(lái)將有更多城市跟進(jìn)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，各地“保交樓”相關(guān)舉措亦有望加速落地。與此同時(shí)，8月15日，央行中期借貸便利（MLF）操作和公開市場(chǎng)逆回購(gòu)操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期帶來(lái)一定提振。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，短期市場(chǎng)信心修復(fù)仍需一定時(shí)間，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)難改，全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅或仍較大。

開發(fā)投資和房企到位資金增速繼續(xù)下降

從投資指標(biāo)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%；房屋新開工面積76067萬(wàn)平方米，同比下降36.1%；土地購(gòu)置面積4546萬(wàn)平方米，同比下降48.1%。

陳文靜指出，伴隨著銷售端活躍度的下降以及市場(chǎng)預(yù)期的走弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，7月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額降幅超12%，房屋新開工面積同比降幅保持在40%以上，降幅較6月分別擴(kuò)大2.9和0.3個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)投資、開工意愿仍未改善。

許小樂(lè)還表示，7月銷售回款下降疊加當(dāng)月是多數(shù)房企償債高峰，房企投資開工動(dòng)力較弱。

不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，開發(fā)投資數(shù)據(jù)雖然目前看壓力較大，但隨著各地穩(wěn)樓市政策的推進(jìn)，尤其是“保交付”方面的政策保障，后續(xù)此類數(shù)據(jù)依然有改善的空間。

從房企資金狀況來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金88770億元，同比下降25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款11030億元，同比下降28.4%；利用外資53億元，同比增長(zhǎng)20.7%；自籌資金31495億元，同比下降11.4%；定金及預(yù)收款28575億元，同比下降37.1%；個(gè)人按揭貸款14169億元，同比下降25.2%。

在陳文靜看來(lái)，短期來(lái)看，各地“保交樓”相關(guān)舉措不斷落實(shí)，項(xiàng)目復(fù)工情況或有所改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望小幅邊際修復(fù)。企業(yè)資金壓力疊加銷售恢復(fù)不明顯下，企業(yè)開工力度及意愿或仍較弱。

展望后市，許小樂(lè)認(rèn)為，7月部分城市新房延期交付事件影響新房市場(chǎng)的修復(fù)節(jié)奏，特別是市場(chǎng)基本面較弱的二三線城市，當(dāng)前該事件已受到相關(guān)部委及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的高度重視，地方政府也采取相應(yīng)舉措，多個(gè)涉事樓盤項(xiàng)目已復(fù)工，預(yù)計(jì)后期在建項(xiàng)目的監(jiān)管將更加健全，保障新房市場(chǎng)的修復(fù)。

編輯：孫蕾

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