房企將繼續分化 2022改善需求將主導樓市

“如果有適合的項目，適合的價格，還是希望今年有機會實現改善居住。”一直希望能換套大房子的吳女士對2022年的樓市持續保持著關注。而和她一樣期待在今年找到置業機會的改善型買家，正成為在銷售新組團的小方手中的主力買家。“為了孩子買房，為了給父母買房，改善型置業占比在增多。”2022年樓市開局，一些新的變化在悄然發生。

碧桂園集團總裁莫斌說：“回首不平凡的2021年，房地產行業正進行著新一輪洗牌。2022年，要堅持長期主義，運用歸零思維，深化全競提升, 穿越行業周期，迎來更大發展。”

綠地集團董事長、總裁張玉良則表示，“每一粒熬過冬天的種子，都有一個關于春天的夢想。2022年是實現再出發、煥新生、開新局的關鍵一年。”

在房企總裁、董事長們的新年致辭中，不約而同描述了2021年的不平凡，認為2022年將進入樓市新階段，必須要努力突破和超越自我。

跌宕起伏的2021年樓市落下了帷幕，數據顯示，廣州樓市交出了一份總成績還不錯的答卷。然而樓市走到新的十字路口已成為行業內的共識，2021年醞釀變局的勢能在2022年將進一步釋放，2022年樓市的走向如何？或許深度剖析數據有助于更理性地看待市場。

數據回看：

2021年“高開低走” 預測2022年“分化回暖”

問及對2021年樓市的感受，不少房企和中介的從業者都對記者用“難”“冷”等詞語來形容,然而最終的數據卻讓很多人感到意外，市場從業者的感受與最終成交數據之間產生強烈的偏差。

網易房產監控陽光家緣數據顯示，2021年廣州一手住宅網簽成交115797套，同比2020年的111534套增加4263套，同比上升3.82%；面積同比上升4.28%。這個成交數字創下了近5年的新高，成為有歷史紀錄以來的成交亞軍，僅次于2016年的127721套。從全國來看，據國家統計局數據，2021年1~11月，商品房銷售面積158131萬平方米，商品房銷售額161667億元，增長8.5%。據克而瑞推算，預計全年商品房銷售規模將再創新高，面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。

可以看到，2021年房地產走出了一條“高開低走”的曲線。上半年，市場成交熱度高，下半年市場開始冷靜，拿地、融資等更客觀理性。易居企業集團CEO丁祖昱認為，房地產市場在2021年有一個明顯的轉折點，上半年累計操盤金額同比上漲37%，下半年房企銷售、融資下滑。這個轉折點與行業自身發展階段不無關系。過去五年，是房地產行業快速發展的五年，開發商的融資、銷售、投資規模迅速擴張，過度金融化帶來了房價、需求、支付力和供應的透支，調控政策是及時也是必要的。丁祖昱用告別白金時代邁進青銅時代來形容2022年以后的樓市，預計行業規模將回到五年前。

近期進行2022年樓市展望的機構也大多持相似觀點。中指院預計，2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落，銷售均價平穩運行，新開工面積下降，投資低速增長”的特點。社科院認為，2022年中國樓市將從整體降溫轉向分化回暖，預計2022年全國商品住房平均價格變動將在-3%至3%，銷售面積變動將在-1%至-5%。目前大部分研究機構都認為2022年房地產銷售額會適度下降，但下降幅度預判基本都在10%跌幅線以內。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，2022年廣州房地產市場關鍵詞一定是“穩”： “穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標對于上行市場和下行市場都是適用的；二是量價回穩，2021年下半年已經基本探明市場底部，隨著政策邊際改善，成交量價也將回到一個相對穩定的正常狀態。

行業洗牌：

房企繼續分化 千億房企數量未見增長

2022年的變數或還將體現在房企和行業格局上。有房企的負責人對記者表示，2021年在“拿地端、融資端”的大分化，會在2022年直接表現為“銷售端”的大分化。 克而瑞發布的2021年中國房地產企業銷售TOP200數據顯示，2021年規模房企銷售增速出現負增長。從千億房企數量來看，2021年全口徑千億房企數量與2020年持平，保持在43家。2021年，百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時，規模增速也呈現一定的分化，行業競爭加劇。其中，行業頭部房企繼續穩健增長、保持規模優勢，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2%和2.5%，實現規模穩定提升。但TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻均同比降低至200.3億元和55.1億元，規模房企分化加劇。

值得關注的是，2021年，多個城市的住宅用地供應完全改變了玩法，改成為集中時段供地。以廣州來看，2021年廣州全年土地出讓金額達到2452億元。這個金額其實僅次于2020年的成交金額。從地塊數量上看，2021年成交的宗數亦是歷史第二高，僅次于2020年的146宗。從統計上看，廣州2021年廣州經營性用地合計供應169宗、成交138宗。

可以看到，三次住宅用地集中出讓的活躍程度相當不同。在第二輪、第三輪集中拿地中，多為頭部企業。廣州房地產市場中，頭部企業旗下項目頗為活躍，克而瑞的研究數據顯示，越秀地產在2021年12月中旬，就以超過500億元銷售金額成為全廣州2021年銷售金額最高的房企。預計2022年不少頭部企業的銷售額還會實現增長，而昔日高負債沖規模房企則會面臨業績收縮，受到三道紅線去杠桿的影響，若2021年拿地少，新開工減少，銷售也會顯著下滑，2022年銷售榜單的排名預計會出現更多的變化。

需求變化：

租賃接受度將持續提高

雖然2021年下半年市場出現調整，但在2021年4月買房改善的小姚并不后悔，在她看來，海珠區的價值還沒得到完全的釋放。目前，核心區和郊區的價值差距增大，購房盡量靠近核心區，已經益發突顯其重要性。

和前幾年相比，這兩年的戶型設計可以說“每一厘米都被房企用到盡”。也讓剛需和剛改的買家在可以控制總價的前提下，可以有更好的空間利用和選擇。有設計師表示，面積段在80~110平方米左右的三房，100-120平方米的四房，成為現在住宅市場上的絕對主流產品。在人口結構和生育政策變化等影響下，從2021年到2022年，市場需求還在持續變化。從市場數據可以看到，剛需當中的租賃占比在上升，同時，改善提升是未來支撐市場的主流。

租房的接受度正在上升。除了國家發展保障性租賃住房政策的支撐，居住觀念也在悄然發生變化。數據顯示，2021年接受租房的人占比達53%，年輕人租房比例五年增長12%，無房“95后”階段性租房比例為64%，所以對于“剛需”的考量，要把租房比例去掉。

同時，需求變化顯著的是，改善變得全齡化。Z世代、“95后”已經開始有改善購房需求了，新生代為提升生活品質改善，“70、80后”面臨家庭居住改善，而“60后”則是養老改善。幾類改善需求關注點大相徑庭。“95后”關注自己，追求產品漂亮、功能潮流；新生代關注孩子，以滿足孩子的需要為主；“70、80后”關注生活；“60后”關注養老，他們需要空間的高效利用，從普通健康設施到智慧養老都是關注的內容。

因此，預計要滿足市場需求變化，或會向剛需小型化轉變，提高三房占比、三孩戶型、養老戶型、客餐廚一體化、多衛生間化、衣帽間升級，收納精細化、精裝家居一體化、豪宅酒店化將成為未來產品創新的潮流。此外，風格現代化、主入口功能細分化、運動設施標配化、社區空間老幼化、智能家居概念化也值得參考。